二手房还在还贷能卖吗？上海北京成交涨了，但全国数据还在跌

> 上海4月二手房成交**2.87万套**，创下近十年同期新高；北京5月新房成交同比大涨**31.5%**。在**一线城市成交数据率先升温**的背景下，中国银河证券于2026年6月发布研报，预计年内全国房地产市场有望止跌企稳。然而，同期全国房地产开发投资同比下降**13.7%**，居民中长期贷款减少**3408亿元**。乐观的机构预测与仍在探底的整体数据之间，勾勒出当前楼市 **“结构性复苏”** 的复杂图景。!(://-image-tos-cn-i-tt/)## 政策定调，市场从“去杠杆”转向“稳预期”2026年4月，中央政治局会议明确提出“**努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新**”。这一表述被市场普遍解读为政策基调从过去的“去杠杆”转向“稳预期、活存量”。随后，一线及重点城市进入政策密集落地期。深圳在4月底放开福田、南山等核心区限购，上海在6月调整非户籍居民购房社保要求，并将外环外购房年限从5年降至**1年**。北京则优化了国管公积金政策，支持按月提取并扩大使用范围。这些措施的核心在于降低刚需和改善群体的入市门槛，精准支持真实住房需求。## 上海“金四”与一线城市价格连涨政策效应在一线城市得到迅速反馈。根据国家统计局数据，2026年4月，**一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，已连续3个月上涨**；二手房价格环比上涨**0.4%**。其中，上海市场表现尤为突出。!(://-image-tos-cn-i-tt/)- **成交量**：上海4月二手房成交**2.87万套**，创近十年同期新高。北京4月二手房成交1.8万套，同比增长14.9%，亦为近五年同期高位。- **热点区域**：深圳政策放松后，南山区、福田区二手房签约量同比分别大幅增长**103%** 和 **97%**。- **市场情绪**：58安居客研究院数据显示，5月购房者信心指数创年内新高二手房还在还贷能卖吗，**66%的购房者预期房价将持平或上涨**。一线城市业主的议价空间也从之前的10%普遍收窄至**3%-5%**。## 全国市场呈现筑底迹象，但修复不均尽管一线城市引领回暖，全国市场整体仍处于筑底阶段，但已出现若干企稳信号。- **销售降幅收窄**：2026年1-4月，全国新建商品房销售面积同比下降10.2%，销售额同比下降14.6%，**两项指标的降幅均连续多月收窄**。!(://-image-tos-cn-i-tt/)- **库存压力缓解**：截至4月末，百城新建商品住宅库存去化周期为**29个月**，虽仍处高位，但已连续两个月下降。- **价格止跌**：4月，百城新建住宅均价环比由跌转涨，微增**0.08%**。然而，市场内部分化剧烈。与一线城市量价齐升形成对比的是，二三线城市房价仍处于环比下跌通道，三四线城市的库存去化压力尤为显著。## 机构观点分歧：年内止跌还是结构性分化？对于市场前景，主要金融机构的判断存在明显分歧。- **乐观派（中国银河证券）**：核心观点是年内有望止跌企稳，依据在于政策托底、价格调整至合理区间以及一线城市成交的边际改善。- **谨慎派（华泰证券）**：认为2026年全国销售及投资仍将下滑，但下半年降幅收窄；预计2027年一线城市等才有可能迎来房价“一阶导”转正（即同比正增长）。- **转型派（高盛专家、清华大学魏杰）**：强调市场已步入“结构性分化”复苏阶段，核心城市优质资产领涨，但非全面普涨；房地产行业正从支柱产业向民生基础产业转型。各方共识在于，**核心城市已率先企稳，但全国市场的全面修复仍需时间**，且复苏路径将是分化的。## 政策效果与关键堵点：居民为何不愿贷款？一系列政策显著激活了核心城市的交易量二手房还在还贷能卖吗？上海北京成交涨了，但全国数据还在跌，但一个关键数据揭示了市场信心修复的复杂性：2026年4月，居民中长期贷款减少**3408亿元**，同比多减2177亿元。楼市成交回暖为何未能有效传导至信贷端？!(://-image-tos-cn-i-tt/)- **居民加杠杆审慎**：出于对未来收入预期的谨慎，部分购房者倾向于提高首付比例甚至全款购房，以控制月供压力。- **公积金替代效应**：多地提高公积金贷款额度（如深圳家庭最高可贷**351万元**），其低利率优势对商业贷款形成替代。- **交易环节影响**：二手房交易中，“卖一买一”的置换流程可能涉及“赎楼还贷”，导致存量贷款结清，而新增贷款未能同步跟上。金融监管总局已明确要“加快制定与房地产发展新模式相适应的融资制度”，并强调对“保交房”白名单项目一视同仁、应贷尽贷。这旨在从供给端稳定行业预期，但与需求端的居民贷款意愿修复并不同步。当前房地产市场正走在一条狭窄的复苏通道上：一方面，政策托底和价格调整激发了核心城市真实的居住需求；另一方面，行业整体出清尚未完成，居民部门加杠杆的意愿依然疲弱。中国银河证券所预言的“止跌企稳”，更多指向一种**跌势收敛、结构分化的状态**。市场的最终走向，不仅取决于后续政策的力度，更取决于宏观经济与居民收入预期的实质性改善。