广州商改公新政实施！能减轻购房负担，这些情况可商转公？

广州“商改公”新政来啦！记者从广州住房公积金管理中心获悉，《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（以下简称《办法》）于8月21日正式实施。新政将进一步减轻购房家庭住房贷款利息负担，降低购房成本，释放社会消费潜力，提振消费信心，增强群众获得感。

《办法》规定，在广州市开户缴纳住房公积金满60个月及以上，没有使用过住房公积金贷款，目前在广州唯一住房且已在商业银行支付贷款3年以上，并满足其他办理条件的，可以与原商业银行协商办理将原来的商业贷款余额转为住房公积金贷款（以下简称“商转公”）。

不过，商转公贷款仅适用于纯商业住房贷款全额转为住房公积金贷款。也就是说，对于“组合贷”，无论住房公积金贷款部分是否已结清，其中的商业贷款部分均不能申请商转公贷款。不过，曾办理住房公积金偿还购房贷款本息提取的住房，可以申请商转公贷款。

可贷额度根据房屋购买价格与评估价两者中较低者的70%计算，结合商贷余额等综合因素确定；可贷款期限根据原商业贷款剩余期限及与商贷已还年限合计不超过30年等确定。经审批通过后的贷款利率，执行住房公积金贷款利率。

同时，《办法》规定分别以个贷率75%启动、85%防控轮候和90%暂停作为动态调控机制。广州住房公积金管理中心指出，这既保障了首套刚需家庭贷款需求，又较好地管控资金风险，确保政策执行可持续性。

《办法》为承担商业房贷的家庭打开了降息通道，有利于刚性住房需求家庭减轻利息负担。以商业贷款200万元，30年等额本息还款周期为例估算，住房贷款年利率由商业贷款的3.3%降至住房公积金的2.6%，每月还款利息可减少752元，共计减少利息超过26万元。

值得一提的是，申请商转公只需“一站式办理”，申请人在原商贷的住房公积金贷款受托银行就可完成申请，无须到住房公积金管理中心办理。商转公贷款发放后，借款人及共同产权人须在5个工作日内配合原商业贷款银行办理商业贷款涂销手续。

广州住房公积金管理中心表示，“商转公”政策的出台，拓宽了住房公积金受益范围，助力刚性住房需求，切实减少缴存人家庭偿还自住住房的贷款利息支出，对增加可支配收入，释放社会消费潜力，助力市经济社会发展具有积极作用。

算算账

假设借款人符合商转公贷款的条件，并且与原商业贷款银行协商办理提前还清商业贷款；借款人为房屋唯一产权人，根据可贷额度计算公式，计算出其最高贷款额度为80万元。借款人原商业贷款余额为60万元，现每月应还本金为2000元。根据评估结果，购房总价取房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者，200万元。则该商转公贷款申请人的贷款额度是：

根据房屋评估结果计算：可申请贷款金额为×70%=（元）

根据原商业贷款余额计算：可申请贷款金额为-（2000×3）=（元）。

根据住房公积金可贷额度公式计算：该借款人个人最高贷款额度为80万元

综上所述，取以上三个结果的最低值，最终借款人商转公贷款可获得的贷款金额为59.4万元。

申请条件

除符合广州市住房公积金贷款相关规定外，还应同时符合以下条件：

1.原商业贷款的住房属于借款人购买本市行政区域内的自住住房（不含公积金组合贷款、贴息贷款及非购房用途的房屋抵押贷款），且该商业贷款银行为广州市住房公积金贷款承办银行，贷款尚未结清。

2.申请商转公贷款时，原商业贷款已放款3年以上。

3.申请人是原商业贷款借款人，且是贷款房屋的产权人；申请商转公贷款时，贷款房屋不存在除配偶和未成年子女以外的产权人。

4.贷款房屋已取得房地产权属证书。

5.贷款房屋未设立除原商业贷款以外的抵押登记，不存在查封、保全、设立居住权等任何权利限制情形。

6.申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在本市的唯一住房。

7.原商业贷款在申请前12个月内没有逾期记录。

8.在我市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上。

申请材料

除普通住房公积金贷款需提交的资料外，商转公贷款还需提供：

1.拟贷款房屋的产权证、原购房合同。

2.原商业贷款银行盖章确认的借款合同，原商业贷款最近12个月的贷款还款明细（应显示当前贷款余额）。

3.原商业贷款银行盖章确认的商转公证明（包括借款人、购房地址、贷款余额、贷款年限、约定收款账户等信息）。

4.广州市不动产登记查册表。

注意：原商业贷款银行受理贷款申请人提出的商转公贷款申请后，应对房地产价值重新评估，并出具评估报告。

热点解读

问：申请商转公贷款时，产权人家庭的住房套数如何计算？

答：产权人家庭的住房套数以其家庭当前在全市范围内拥有的住房套数来计算。具体以本市不动产登记机关出具的《广州市自然人不动产（土地、房屋类）信息查询结果》为准。

备注：本市不动产登记机关出具的《广州市自然人不动产（土地、房屋类）信息查询结果》中，所有的未注销登记住房，包括商品房、保障性住房、限价房、宅基地、集体土地所有权住房等查询房产情况显示用途是“居住用房”或“住宅”的均纳入家庭住房套数计算范围。商铺、车位等不纳入家庭已购房套数计算范围。

问：如何理解《办法》第五条第八点内容？

答：《办法》第五条第八点内容“在我市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上”是指需要同时满足以下两个条件：（1）申请商转公贷款时，住房公积金缴存人在广州市的住房公积金账户开户时间需在60个月之前；（2）申请商转公贷款时，住房公积金缴存人在广州市累计缴存住房公积金满60个月及以上。

问：商转公贷款年限如何计算？

答：根据《办法》第七条，商转公贷款的贷款期限按申请时广州市住房公积金贷款政策核定，同时不得高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年（商业贷款已还年限按年取整）。

假设商转公贷款申请人根据广州市住房公积金贷款政策计算，可贷年限为30年；原商业贷款剩余期限为282期（即23.5年），已还78期（即6.5年），则计算贷款年限时，已还年限应为7年，即：（1）若商转公贷款的房屋为一手房，其最高贷款年限不得高于原商业贷款剩余期限23.5年，且与商业贷款已还年限合计不超过30年，则最终贷款期限应为23年；（2）若商转公贷款的房屋为二手房，且申请商转公贷款时，楼龄为25年最新商业贷款转公积金广州商改公新政实施！能减轻购房负担，这些情况可商转公？，则同时需要满足楼龄加贷款年限不得超过50年的贷款政策，并且同时不得高于原商业贷款剩余期限（23.5年），则最终借款人的贷款年限应为23年。