贷款买的房子可以抵押再融资吗？

<淘配网>贷款买的房子可以抵押再融资吗？

按揭房，做再次抵押，我们叫做2次抵押（2抵）或者顺位抵押。

能不能再次抵押要同时满足2个条件：有产权证并且有可贷空间。

1.什么是2次抵押（2抵）或顺位抵押

专指按揭房，在不结清按揭银行贷款的前提条件下，把本套房再次抵押给本银行或者第2个银行，以此来获得新的一笔贷款资金。

在这里要强调：如果房子本来是全款房，在银行做了抵押贷款，一抵，就算有可贷空间，银行都不做2抵。

银行2抵，只做按揭房。

目前不是所有银行对外做2次抵押。

2.2次抵押对房龄有要求

目前成都2次抵押，只有极个别银行对房龄没有要求，其余都要求2000年以后的房子，或者2005年以后的房子。

也就是说，如果你买的2手房，做的按揭贷款，房龄要2000年以后的房子，才能做，如果房龄是2000以前的，同样是按揭贷款，但2抵大多数银行是做不到的。

对比全款房做抵押贷款，全款房的房龄就要宽松些，有些银行可以做到房龄35年，即90年左右的房子。

3.产权归属要明确

产权归属这个问题，在我之前给客户办理2抵时候常遇到，通常发生在离异客户上。

婚后购买的按揭房，都占有份额，离婚时，按揭贷款没有还完，在财产分割时，房子判定给单独的一方，但是按揭贷款没有还完，房子剩下的份额是无法过户给另外一方的。

那么这种情况我们称之为：没有析产。

目前现在这种情况，2抵银行都做不到。

某些金融公司可以做，要求份额持有人来签字，如果双方又结婚了，甚至除了让双方签字后还要求让双方的配偶也同时签字贷款买的房子可以抵押再融资吗？，很麻烦。

所以遇到这种问题，一般都是建议客户，还清目前按揭贷款，另一方的份额就能过户到所有人名下，就变成全款房来做了。

4.贷款用途

2抵的贷款用途和1抵的贷款用途是一样的分为2种：消费贷和经营贷

2抵的大多数银行，做的还是经营贷，做消费的比较少。

有些银行不做公积金贷款的2抵。

这里要注意：如果夫妻双方都是公职人员或者不允许名下有营业执照的，那么选择2次抵押银行的面就非常的窄。

5.可贷层数和可贷空间

可贷层数一般是7-8成。

可贷空间 = 房产评估价 × 可贷成数 - 尚未还清的第一笔抵押贷款余额

举例：

客户张姐房产价值目前100万，按揭还剩20万，那么在银行做2次抵押的可贷金额为？

1000.7-20万=50万

6.在实际办理时，遇到的其他情况

成都有个别银行，要求本行按揭房，不能办理2次抵押。

就算办理了，按揭银行在贷后管理，查到做了2次抵押，是要求归还按揭贷款的，这个要注意。

7.失败极端案例分享

2020年老客户介绍李姐来做2抵，儿子名下有套按揭房，在2020年2抵可贷金额为60万，咨询了很久，当时方案也都告诉了他，后面才告诉我还没拿到产权证，但是物业开始通知产权证的事情了。

结果这个客户一等就是4年，我每年都会打几次电话跟一跟，客户都说产权证没有拿到，我是比较纳闷的，刚开始说物业通知了，后面又一直没有拿到，我就以为是客户糖筛我的，可能在其他地方都做了，都快4年了。

结果就在去年6月份左右，客户主动联系我说，问我能不能想办法，他儿子名下的房子银行要查封了，逾期半年多了。

客户这时才说实话，他名下有很多网贷，儿子也帮他做了一些贷款，在2020年物业开始让领产权证时贷上钱黑户可以贷款吗，要交契税等其他杂费，要1万多块钱，他一直没有交，也一直不想办法去交，一直没拿到产权证，直到去年下半年，房子已经进入司法程序了，还没有产权证。

哎，我只能叹口气！当时他的所有负债20万不到，能用房子来解决的事情，他觉得还可以托，去年年底房子拍卖了，一直说对不起儿子的话。

其实，我是不能理解的，当时他的儿子都是同意帮他，但是就是为了那1万多块钱！拖成后面的死胡同！